Che cos'è la provvigione per l'agenzia immobiliare, quando si paga e perché.
Quando si affida l’incarico di vendita ad un’agenzia immobiliare, è fondamentale capire bene quando matura il diritto alla provvigione, chi è tenuto a pagarla e cosa succede se l’affare non si conclude. Le regole sulla provvigione sono disciplinate dal Codice Civile, ma anche chiarite da numerose sentenze della Corte di Cassazione che negli ultimi anni hanno fatto chiarezza su diversi punti controversi.
Vediamo in dettaglio che cos'è la provvigione per l'agenzia immobiliare, quando si paga, quando non è necessario riconoscerla, diritti e doveri delle parti coinvolte.
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Cos'è la provvigione e da cosa nasce il diritto a riceverla?
La provvigione rappresenta la retribuzione del mediatore per l’attività svolta nel mettere in relazione due o più soggetti che concludono un affare (art. 1755 c.c.).
L'agente guadagna infatti solo quando riesce a mettere in contatto venditore e acquirente, ottenendo così il diritto alla provvigione. Questo compenso è dovuto anche se l’agente non segue personalmente le fasi burocratiche o non assiste alla firma del rogito. Il suo ruolo si esaurisce nel creare il collegamento che porta alla conclusione dell’affare.
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Quando nasce il diritto alla provvigione?
Il diritto alla provvigione sorge quando tra le parti si perfeziona un vincolo giuridico, non necessariamente con il rogito notarile. In genere, questo avviene al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto, o della firma di un contratto preliminare.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 2385 del 26 gennaio 2023, ha ribadito che la provvigione è dovuta alla conclusione dell’affare, basandosi sul prezzo definitivo indicato nella proposta di acquisto.
Non costituiscono “affare concluso” gli accordi parziali o dichiarazioni d’intenti (come il cosiddetto “preliminare di preliminare”). In questi casi, come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023, l’agente non ha diritto alla provvigione.
Chi paga la provvigione e quanto si paga?
La provvigione viene generalmente pagata sia dal venditore che dall’acquirente, salvo diversi accordi. Alcune agenzie prevedono che l’intero compenso sia a carico dell’acquirente, per incentivare il venditore a conferire l’incarico. È bene chiarire questi aspetti fin da subito.
In termini di importi, la provvigione è spesso pari al 2-3% del prezzo di vendita per ciascuna parte. Tuttavia, può variare in base a diversi fattori, come ad esempio:
- tipo di incarico conferito
- valore dell'immobile
- usi locali
- accordi specifici
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Quando si paga la provvigione all’agenzia?
In linea generale il pagamento della provvigione può essere richiesto:
- Alla firma del contratto preliminare (compromesso), momento in cui si crea un vincolo giuridico tra le parti.
- Al rogito notarile, se le parti hanno concordato di pagare in un momento successivo.
Ma attenzione però, è importante evidenziare che la Corte di Cassazione (Ord. Sez. 2, n. 11443/2022) ha chiarito che l’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare sorge già nel momento in cui l’agente mette in contatto le parti, qualora ciò avvenga per effetto diretto della sua attività, anche se non ha preso parte alle successive fasi della trattativa o alla conclusione formale del contratto.
Proprio in virtù di questo, alcune agenzie prevedono espressamente nei loro incarichi il diritto al compenso anche solo per l’attività di intermediazione iniziale, cioè la semplice messa in contatto tra venditore e potenziale acquirente. Pertanto la provvigione verrà richiesta in virtù di questa attività di contatto, riservandosi naturalmente di perseguire tutto l'iter di gestione della compravendita in essere.
È buona prassi definire con chiarezza nel contratto quando e come avverrà il pagamento, per evitare fraintendimenti.
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Cosa succede se le parti cercano di aggirare l’agenzia?
Non è raro che le parti, una volta messe in contatto dal mediatore, provino a concludere l’affare privatamente, magari dopo la scadenza del mandato.
Attenzione: l’agente ha comunque diritto alla provvigione se si dimostra che il suo intervento è stato determinante e c’è stato un nesso causale tra la sua attività e la conclusione dell’affare.
Il mediatore può agire per richiedere la provvigione entro un anno dalla conclusione dell’affare.
Cosa succede se l’affare non si conclude?
L’agenzia non ha diritto alla provvigione se:
- l’affare non si conclude;
- il mediatore non è iscritto alla Camera di Commercio;
- manca imparzialità o vengono omesse informazioni rilevanti.
Tuttavia, salvo patti contrari, il mediatore può richiedere il rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione dell’incarico (art. 1756 c.c.).
Più mediatori? Come si divide la provvigione?
Se più mediatori contribuiscono alla conclusione dell’affare, ognuno ha diritto a una parte della provvigione (art. 1758 c.c.).
A meno di diversi accordi, la quota si presume uguale per tutti e non solidale, cioè ogni mediatore ha diritto solo alla sua parte.
La provvigione immobiliare è un compenso giustificato e regolato dalla legge, che nasce con la conclusione di un vincolo giuridico tra le parti.
Capire quando si paga, chi la deve e in quali casi non è dovuta, aiuta ad evitare fraintendimenti e contenziosi.
Il consiglio è sempre lo stesso: chiarire tutto fin dall’inizio e mettere gli accordi nero su bianco, meglio se supportati da un professionista.
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